Nel primo semestre del 2026 Milano si conferma il mercato immobiliare più dinamico e osservato d'Italia, ma vive una fase profondamente diversa da quella del boom degli anni 2021–2023. Gli operatori parlano oggi di «consolidamento evoluto»: i valori restano su livelli tra i più alti mai registrati, ma la crescita procede a ritmi più contenuti e, soprattutto, sempre più selettiva. La parola chiave dell'anno è differenziale — la distanza di prezzo e di appetibilità tra l'immobile «pronto», nuovo ed efficiente, e quello datato o da ristrutturare si sta allargando, in ogni comparto.

Questo documento sintetizza lo stato del mercato residenziale e commerciale milanese a metà 2026, i grandi progetti di rigenerazione urbana che ne stanno ridisegnando la geografia dei valori e le implicazioni operative per chi vende, compra o investe.

1 · Il mercato residenziale

Secondo il secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, nel primo semestre 2026 i prezzi delle abitazioni a Milano tornano a crescere (+0,4% per il nuovo, +0,2% per l'usato), ma l'indice di performance del residenziale registra un peggioramento congiunturale, arretrando sui livelli del 2024. In controtendenza rispetto alla media dei grandi mercati italiani, Milano mostra i primi segnali di una fase più matura, comportandosi come possibile «indicatore anticipatore» per le altre grandi città.

Il prezzo medio richiesto in città si aggira intorno ai 5.170 €/m², ma con una forbice amplissima: si va dagli oltre 11.300 €/m² del Centro e del Quadrilatero ai circa 3.200 €/m² delle aree più periferiche come Bisceglie, Baggio e Olmi. Fa storia a sé CityLife, stabilmente sopra i 10.000 €/m².

Domanda selettiva e credito. A Milano oltre la metà degli acquisti avviene con mutuo (circa il 52,5%) e i tassi medi restano nell'area del 3,3%. Questo rende la domanda più esigente: gli immobili «pronti» si vendono meglio, mentre quelli con lavori importanti richiedono sconti maggiori o tempi più lunghi. Il tempo medio di vendita è di circa 83 giorni, ma scende sotto i 60 nelle zone centrali e per il prodotto in ottimo stato.

Dove si muove il valore. La spinta arriva soprattutto dai quartieri in rigenerazione, con collegamenti in miglioramento e prezzi ancora accessibili: crescite a doppia cifra segnalate a Bovisa e Cimiano, con forte interesse anche su Lambrate, Corvetto, Niguarda e NoLo. Sull'hinterland ben collegato (Sesto San Giovanni, Cologno Monzese, Monza) si sposta chi cerca alternative più economiche.

Quotazioni indicative per quartiere — primo semestre 2026

Valori medi indicativi del residenziale in libero mercato (prezzo richiesto in vendita), da correggere sempre in base a stato dell'immobile, classe energetica, piano ed esposizione. Le pertinenze (box, cantine) seguono mercati distinti; il riferimento ufficiale resta l'OMI dell'Agenzia delle Entrate.

2 · Il mercato commerciale (Commercial Real Estate)

Sul fronte degli investimenti, Milano resta il baricentro nazionale. Nel 2025 la città ha attratto circa 3,2 miliardi di euro di investimenti immobiliari commerciali, di cui oltre la metà di provenienza estera, confermandosi hub capace di competere con Amsterdam, Berlino e Monaco. Come sintetizzato dal Centro Studi Assolombarda, i capitali si concentrano su uffici, retail e living, con crescente attenzione a data center, student housing e sanità.

Fig. 2 — A sinistra: assorbimento uffici a Milano nel primo semestre (fonte Savills). A destra: quota di capitali esteri sul CRE milanese 2025 (fonte Assolombarda).

Uffici. Il comparto resta centrale — il mercato uffici milanese vale da solo oltre il 70% del totale nazionale — ma è oggi il più polarizzato. Nel primo semestre 2026 gli investimenti sfiorano il miliardo di euro, con l'assorbimento sceso a 131.000 m² (–36% su base annua): pesano la scarsità di spazi di grado A nelle aree più richieste e la crescita dei canoni prime. La qualità guida la domanda (il grado A copre il 70% dell'assorbimento) e i rendimenti netti prime si comprimono al 4%.

Retail. È l'asset class più dinamica del primo semestre del 2026. Milano conferma la resilienza delle location prime: nelle vie del lusso il valore commerciale vola, con via Montenapoleone che raggiunge quotazioni dell'ordine dei 20.000 €/m². A livello nazionale il retail cresce del 46%, trainato per circa l'80% dagli asset out-of-town (outlet, retail park, centri commerciali): a gennaio 2026 lo stesso Scalo Milano Outlet è passato a Via Outlets.

3 · La compravendita di attività: pubblici esercizi

Accanto al mattone, un capitolo centrale dell'intermediazione milanese è la cessione di aziende e attività — bar, ristoranti, tabaccherie ed esercizi pubblici in genere. Qui il primo semestre 2026 racconta due storie parallele: da un lato un comparto sotto pressione, dall'altro un mercato delle cessioni molto attivo, con forte disponibilità di opportunità per chi acquista a prezzi corretti.

Il quadro di settore. La lunga fase espansiva del post-Expo è conclusa. Nel 2025, tra Milano e provincia, si contano 531 nuove aperture a fronte di 1.743 cessazioni tra bar e ristoranti: un saldo negativo, il più marcato dal 2017. A livello nazionale FIPE-Confcommercio segnala oltre 21.000 bar chiusi in dieci anni e un tasso di sopravvivenza a cinque anni di appena il 53% — sopravvive un'impresa su due. Pesano costi (energia, materie prime, affitti), difficoltà di reperimento del personale (un'impresa su due) e consumi fuoricasa ancora sotto i livelli pre-Covid.

Perché è un buon mercato per l'intermediazione. Un saldo negativo non significa mercato fermo: significa elevato turnover. Molte cessazioni sono in realtà cessioni d'azienda — attività avviate che cambiano gestione — e la selezione in atto premia i locali ben posizionati, con conti in ordine e contratto di locazione solido. La domanda resta viva nelle zone ad alto passaggio (Porta Venezia–Buenos Aires, Navigli–Porta Genova, Isola, poli universitari come Bocconi, Politecnico e Città Studi), ulteriormente sostenuta nel breve dall'indotto delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026.

Come si valuta un'attività in cessione

Sul piano teorico il prezzo di una cessione è la somma di tre componenti — l'avviamento (il valore immateriale dato da clientela, posizione e capacità di generare reddito), il valore dei beni (arredi, attrezzature, impianti a prezzo di mercato) e il magazzino. Nella pratica milanese, però, la trattativa non parte quasi mai dal bilancio: sui pubblici esercizi si è consolidata negli anni una regola molto più diretta, parametrata agli incassi.

Bar, ristoranti e pizzerie: il parametro dell'incasso. Il criterio oggi prevalente in città è semplice: si prende l'incasso annuo al netto dell'IVA e lo si moltiplica per circa il 70%. È un coefficiente che si è progressivamente ridotto nel tempo — dieci anni fa il mercato milanese lavorava su valori del 110–120% — e la discesa fotografa l'aumento dei costi di gestione, la compressione dei margini e la maggiore prudenza di chi compra.

Il numero che ne esce, però, è soltanto il punto di partenza: il valore finale può salire o scendere anche di molto in funzione di quattro variabili. La zona e il flusso di passaggio; la bontà del contratto di locazione (canone sostenibile, durata residua e rinnovo, assenza di clausole penalizzanti); la qualità e la bellezza degli arredi; il livello di finitura dei lavori e delle strutture — impianti, canna fumaria, cucina, stato manutentivo e conformità. Due locali con lo stesso incasso possono quindi valere cifre molto distanti fra loro: è la ragione per cui il parametro non sostituisce mai il sopralluogo e la lettura del contratto di locazione.

Tabaccherie e ricevitorie. Qui il riferimento non è l'incasso ma l'aggio, e il mercato milanese si è ormai standardizzato su un moltiplicatore di 2, al massimo 2,5 volte gli aggi annui, con scarti contenuti rispetto ad altre piazze.

Negozi al dettaglio e attività di servizi. Per questi comparti resta valido il criterio classico del multiplo dell'utile annuo normalizzato: indicativamente da 2 a 3 volte per il commercio al dettaglio e da 2 a 4 per i servizi, con i valori più alti riservati alle attività a ricavi ricorrenti, clientela fidelizzata e minore dipendenza dal titolare.

Parametri di mercato milanesi 2026. Per bar, ristoranti e pizzerie il riferimento è l'incasso annuo al netto dell'IVA; per le tabaccherie la media degli aggi degli ultimi tre esercizi; per dettaglio e servizi l'utile annuo normalizzato. Il risultato va sempre corretto per zona, contratto di locazione, qualità di arredi e finiture.

Tabaccherie e attività con licenza protetta

Le tabaccherie sono un segmento a sé, dal profilo «difensivo». La valutazione parte dalla media degli aggi degli ultimi tre anni moltiplicata per un coefficiente che a Milano si è ormai standardizzato su 2, al massimo 2,5 (in altre piazze italiane si osservano ancora valori più alti): una rivendita avviata in città si colloca tipicamente tra 150.000 e 500.000 euro, con punte ben superiori per le posizioni migliori. Sul mercato cittadino si trovano aggi annui che vanno da ~70.000 € (Accursio, Porta Genova) fino a 180.000–210.000 € (Bocconi, Solari). Due cautele operative, decisive nell'atto: la licenza è una concessione statale e non si trasferisce automaticamente — il preliminare va condizionato al rilascio dell'autorizzazione dell'Agenzia delle Dogane e dei Monopoli (ADM), con eventuale «novennale» a carico del subentrante; e il magazzino (tabacchi, gratta e vinci, valori bollati, in genere 15.000–30.000 €) si inventaria e si paga a parte, distinto dal valore dell'attività. Gli aggi sono fissati per legge e i consumi, pur calando in volume, tengono in valore: un settore percepito come solido anche in fase di incertezza.

In sintesi operativa. Per chi vende, contano conti normalizzati e trasparenti, un contratto di locazione lungo e una posizione presidiata; per chi acquista, il mercato milanese offre oggi ampia scelta e potere negoziale, a patto di distinguere il prezzo dell'avviamento dal valore del magazzino e di verificare a monte licenze e requisiti. È il terreno in cui una due diligence accurata e una corretta valutazione fanno la differenza tra un'occasione e un rischio.

4 · I grandi sviluppi urbani

La geografia dei valori milanesi è guidata dai cantieri di rigenerazione. Il progetto dei sette ex scali ferroviari dismessi (Farini, Romana, Porta Genova, Lambrate, Greco-Breda, Rogoredo, San Cristoforo) libera circa 1 milione di m², destinati per il 65% a verde: è uno dei maggiori piani di ricucitura urbana d'Europa.

▪ Scalo Porta Romana — area nella fase più avanzata: ospita il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026 (Giochi dal 6 al 22 febbraio; Paralimpiadi dal 6 al 15 marzo), sviluppato da COIMA con Covivio e Prada. Terminati i Giochi, gli alloggi degli atleti saranno riconvertiti in student e social housing; sul lato di piazzale Lodi previsti 70.000 m² tra uffici e retail.

▪ CityLife — il distretto delle tre torri (Allianz, Generali, Libeskind) si completa con CityWave, edificio-tettoia di Bjarke Ingels con la più grande copertura solare della città.

▪ MIND (ex area Expo) — 650.000 m² di parco scientifico-tecnologico attorno all'ospedale Galeazzi, allo Human Technopole e al nuovo campus dell'Università Statale.

▪ Milano Sesto e Scalo Farini — le due grandi riserve future: 1,5 milioni di m² a Sesto San Giovanni («Unione Zero») e 360.000 m² sull'ex Scalo Farini, a nord di Porta Nuova, con nuovo potenziale skyline.

5 · Prospettive e implicazioni operative

Le previsioni per il 2026 restano complessivamente positive ma prudenti: la crescita dei prezzi residenziali è attesa in una forbice contenuta (indicativamente tra 0% e +4% a seconda delle fonti), con la seconda parte dell'anno potenzialmente favorita da un'ulteriore riduzione dei tassi da parte della BCE. Sul commerciale, dopo il record del 2025, ci si attende una fase di stabilizzazione con retail in evidenza e uffici sempre più polarizzati tra prodotto nuovo/sostenibile e immobili da riconvertire.

In sintesi, per l'operatività: il mercato premia la qualità e la corretta valorizzazione. Per chi vende, contano prezzo realistico, classe energetica e stato dell'immobile; per chi compra o investe, le opportunità migliori sono nei quartieri in trasformazione ben serviti dal trasporto pubblico, dove il differenziale di prezzo tra prodotto ristrutturato e da ristrutturare offre ancora margine di rivalutazione.

Link e fonti utili

→ Nomisma — Osservatorio sul Mercato Immobiliare — dati e previsioni semestrali

→ Assolombarda — Centro Studi — numeri 2025 e traiettorie 2026

→ Comune di Milano — Rigenerazione urbana — mappa dei grandi progetti

→ Scalo di Porta Romana — Villaggio Olimpico e masterplan

→ Immobiliare.it — Mercato Milano — quotazioni per zona in tempo reale

→ Agenzia delle Entrate — Quotazioni OMI — valori ufficiali di riferimento

→ Idealista — News immobiliare — attualità e analisi di settore

→ MonitorImmobiliare — report e notizie sul Commercial Real Estate

→ FIPE-Confcommercio — Rapporto Ristorazione — dati e trend dei pubblici esercizi

→ Agenzia Dogane e Monopoli (ADM) — licenze e rivendite di generi di monopolio

Documento a cura di MG Intermediazioni S.r.l.s. — Dott. Marco Ghiacci. Elaborazione su fonti pubbliche aggiornate a luglio 2026; i dati di mercato hanno finalità informative e non costituiscono consulenza all'investimento.

Se Milano resta il mercato più osservato d'Italia, il primo semestre 2026 racconta un Paese a più velocità, dove diverse piazze regionali crescono più della capitale economica. Torino, Palermo, Roma, Bari e Genova guidano la crescita dei prezzi residenziali; il commercial real estate nazionale chiude il miglior primo semestre da cinque anni; e il comparto dei pubblici esercizi, pur in contrazione strutturale, resta un terreno di opportunità per chi acquista con criteri corretti.

Questo documento sintetizza lo stato del mercato residenziale e commerciale italiano (esclusa Milano, oggetto di un osservatorio dedicato) a metà 2026, i grandi progetti di rigenerazione urbana in corso nelle principali città e le implicazioni operative per chi vende, compra o investe.

1 · Il mercato residenziale nazionale

Secondo il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, il residenziale italiano mantiene nel primo semestre un'evoluzione moderatamente positiva, pur con un progressivo rallentamento rispetto al 2025: le abitazioni in ottimo stato registrano un +1,4% tendenziale, quelle in buono stato un +1,8%. Le compravendite avevano chiuso il primo trimestre con un robusto +4,4% su base annua, mentre le stime per fine anno indicano una crescita più contenuta, intorno allo 0,3%.

Il dato più interessante è la geografia della crescita: secondo l'Osservatorio idealista sul secondo trimestre 2026, tra i grandi centri urbani accelerano soprattutto Torino (+3,7%), Palermo (+2,3%), Roma (+1,8%), Bari (+1,6%), Genova (+1,5%), Venezia (+1,2%) e Napoli (+1,1%), mentre Milano segna una prima flessione (−0,5%) dopo anni di rialzi ininterrotti — un segnale di normalizzazione che diversi analisti leggono come anticipatore per le altre grandi città.

Le città da monitorare

Sul fronte del nuovo, Bologna guida la crescita 2026 con un +8,4% e un prezzo medio di 4.700 €/m² (5.500 nelle zone centrali), sostenuta da un balzo dell'81% delle compravendite di nuove case nel primo trimestre. Seguono Palermo (+7,7%), che pur partendo da valori contenuti (media 3.200 €/m²) mostra una forte valorizzazione del nuovo, e Firenze (+6,1%), dove nelle zone centrali si sfiorano gli 8.000 €/m². Torino e Genova mostrano mercati vivaci sia sui prezzi sia sui volumi; Napoli presenta invece un quadro più contrastato, con prezzi in aumento ma un calo delle vendite.

Valori medi indicativi del residenziale in libero mercato (prezzo richiesto in vendita), da correggere sempre in base a stato dell'immobile, classe energetica, zona e tipologia. Fonti: idealista, Nomisma, elaborazioni di settore. Il riferimento ufficiale resta l'OMI dell'Agenzia delle Entrate.

Accessibilità ed equilibrio tra domanda e offerta

L'Ufficio Studi idealista segnala forti divari di accessibilità: tra i grandi centri, Genova (87%), Torino (78%), Palermo (77%) e Bari (73%) restano i mercati più accessibili rispetto al reddito medio locale, mentre Napoli crolla al 42%, il valore più basso tra le grandi metropoli, per l'effetto combinato di prezzi in forte crescita e redditi tra i più contenuti d'Italia.

2 · Il mercato commerciale (Commercial Real Estate)

Il primo semestre 2026 è il migliore degli ultimi cinque anni per il commercial real estate italiano: secondo JLL Italia gli investimenti hanno raggiunto 7,8 miliardi di euro, in crescita del 34% sull'anno precedente; CBRE e altre fonti stimano volumi compresi tra 7 e 7,8 miliardi, comunque ai massimi da inizio rilevazioni. I capitali internazionali pesano per oltre il 75% dei volumi, in forte aumento rispetto alla media del 60% nel 2025.

Retail: l'asset class del semestre

Il retail è il comparto più dinamico, con oltre il 30% dei volumi totali e una crescita nazionale del 46% (+116% secondo alcune stime), trainata per circa l'80% dagli asset out-of-town (outlet, retail park, centri commerciali). I rendimenti medi si attestano al 3,9% per i negozi delle vie dello shopping cittadine e al 6,9% per i centri commerciali.

Logistica, uffici e nuovi comparti

La logistica segna il miglior risultato degli ultimi quattro anni con circa 1,2-1,25 miliardi di euro investiti (+50% annuo) e un assorbimento record di 1,6 milioni di m²; i canoni prime salgono a 73 €/m²/anno a Milano e 72 € a Roma e Bologna. Gli uffici attraggono circa 880 milioni-1,2 miliardi di euro (+13%), concentrati per l'84% tra Milano e Roma. In forte crescita anche i data center (circa 800 milioni di investimenti nel semestre) e l'hospitality (1,2 miliardi, focalizzata per l'85% su asset di lusso 4-5 stelle).

In sintesi per l'operatività

Il retail resta l'asset class più liquida e richiesta, ma sempre più concentrata su formati out-of-town e location prime.

La logistica premia i pochi immobili di qualità disponibili: la scarsità di offerta sostiene i canoni anche a fronte di un rallentamento dell'assorbimento in alcune piazze.

Uffici e data center restano polarizzati su Milano e Roma; le altre città competono soprattutto su asset value-add e riconversioni.

3 · La compravendita di attività: pubblici esercizi

A livello nazionale il quadro descritto per Milano si conferma, con numeri ancora più marcati. Secondo il Rapporto Ristorazione FIPE 2026, nel 2025 si contano oltre 324.000 imprese attive nel settore, a fronte di un turnover elevatissimo: 10.062 nuove aperture contro oltre 25.000 cessazioni, per un saldo negativo di 15.177 unità. Il tasso di sopravvivenza a cinque anni resta fermo al 53%.

Il segmento dei bar è tra i più colpiti: nel 2025 si registrano 3.950 nuove aperture a fronte di 10.529 cessazioni, con una perdita netta di 6.579 imprese in un anno — la Lombardia è la regione più colpita (−1.334), seguita da Lazio (−770) e Veneto (−680). Il valore di mercato complessivo dei bar italiani resta comunque significativo: 23,8 miliardi di euro nel 2025, secondo le stime FIPE presentate al Sigep 2026.

Come si valuta un'attività fuori da Milano

Il criterio del moltiplicatore sull'incasso annuo per bar e ristoranti, diffuso in tutta Italia, si applica con range più ampi rispetto a Milano: nella capitale lombarda il mercato si è compresso al 70% dell'incasso netto IVA, ma in molte altre piazze italiane — soprattutto dove la pressione della domanda di acquisto è meno intensa — i moltiplicatori restano storicamente più elevati, spesso nell'ordine dell'80-110%, salvo poi la necessaria correzione per zona, qualità del contratto di locazione, arredi e stato degli impianti.

Per le tabaccherie, il criterio nazionale resta ancorato alla media degli aggi degli ultimi tre esercizi, con moltiplicatori che in molte piazze italiane superano il 2-2,5 già consolidato a Milano, potendo raggiungere valori più alti nelle città con minore concorrenza tra rivendite. Per negozi al dettaglio e attività di servizi restano validi, anche fuori Milano, i multipli classici dell'utile annuo normalizzato (2-3× per il dettaglio, 2-4× per i servizi).

Un mercato di opportunità per chi acquista

L'elevato turnover nazionale non significa un settore fermo: significa alta rotazione, con molte cessazioni che sono in realtà cessioni d'azienda verso nuova gestione.

Le città con crescita immobiliare residenziale più contenuta (Genova, Torino, Bari, Palermo) offrono spesso ingressi più accessibili anche sul fronte delle attività commerciali, a fronte di una domanda turistica e di consumo comunque in espansione.

Una due diligence su conti normalizzati, contratto di locazione e requisiti autorizzativi resta la discriminante tra un'occasione e un rischio, in ogni piazza italiana.

4 · I grandi sviluppi urbani, città per città

Fuori da Milano, diverse città italiane vivono nel 2026 una fase intensa di trasformazione urbana, spesso sostenuta dai fondi del PNRR e dei Piani Urbani Integrati (PUI).

▪ Roma — oltre 330 milioni di euro di fondi PNRR per i Piani Urbani Integrati, con interventi di rigenerazione conclusi entro giugno 2026. Prosegue inoltre l'iter del nuovo stadio della Roma a Pietralata: nell'agosto 2026 è stata richiesta l'autorizzazione per gli interventi propedeutici su un'area che comprenderà anche un parco di 9 ettari più grande di Villa Celimontana.

▪ Genova — il Waterfront di Levante firmato da Renzo Piano Building Workshop procede per fasi: a marzo 2026 ha aperto il nuovo centro commerciale nell'ex Palasport (oltre 70 negozi, 15.000 m²), mentre è in corso la realizzazione del nuovo parco urbano lineare tra piazzale Kennedy e le mura storiche, finanziato anche da fondi PNRR.

▪ Napoli — il Comune ha sostituito nel 2026 il blocco triennale delle licenze nel centro storico UNESCO con un nuovo piano di programmazione a punteggio qualitativo (si veda il capitolo 3), segno di un più ampio sforzo di riqualificazione dell'area storica e della sua buffer zone.

▪ Torino e Bologna — entrambe tra le città metropolitane coinvolte nei programmi PNRR di rigenerazione urbana e nel monitoraggio congiunto Confcommercio-Openpolis su 34 grandi interventi finanziati (2,13 miliardi di euro complessivi), con Roma e Genova come capofila per numero di progetti.

5 · Prospettive e implicazioni operative

Le previsioni Nomisma per il 2026 restano positive ma caute: crescita dei prezzi residenziali attesa in una forbice contenuta, con le città di fascia media (Bologna, Firenze, Palermo, Torino) destinate a guidare la performance più che le due grandi metropoli, ormai in fase di normalizzazione dei prezzi. Sul commerciale, dopo il record del primo semestre, gli operatori si attendono una fase di consolidamento con retail e logistica ancora protagonisti.

In sintesi per l'operatività: per chi vende, i mercati minori premiano oggi la trasparenza dei conti e un prezzo realistico più che la sola location; per chi compra o investe, le città con accessibilità più alta (Genova, Torino, Palermo, Bari) e crescita superiore alla media offrono margini di rivalutazione interessanti sia sul residenziale sia sulle attività commerciali, a condizione di una due diligence accurata sul singolo immobile o sulla singola azienda.

Link e fonti utili

→ Nomisma — Osservatorio sul Mercato Immobiliare

→ idealista/news — Osservatorio prezzi

→ JLL Italia — Commercial Real Estate

→ CBRE Italy — Report di mercato

→ FIPE-Confcommercio — Rapporto Ristorazione

→ MonitorImmobiliare — Report e notizie CRE

→ Openpolis / Confcommercio — Monitor PNRR città

→ Agenzia delle Entrate — Quotazioni OMI

Documento a cura di MG Intermediazioni S.r.l.s. — Dott. Marco Ghiacci. Elaborazione su fonti pubbliche aggiornate ad agosto 2026; i dati di mercato hanno finalità informative e non costituiscono consulenza all'investimento.

Il primo semestre 2026 conferma quattro traiettorie molto diverse tra loro: Londra resta in una fase di correzione dei prezzi prime dopo oltre un decennio di stagnazione; Parigi mostra i primi segnali di stabilizzazione dopo la lunga discesa 2022-2024; Berlino si conferma il mercato più resiliente della Germania, con canoni e prezzi in leggero assestamento; New York corre in controtendenza, con Manhattan ai massimi storici sia sul residenziale sia sugli uffici.

Questo documento sintetizza lo stato del mercato residenziale e commerciale nelle quattro città a metà 2026, con le implicazioni operative per chi vende, compra o investe in una prospettiva internazionale.

1 · Il mercato residenziale

Londra — correzione prolungata, valore relativo in aumento

Il mercato prime londinese resta debole: nel primo trimestre 2026 i prezzi sono scesi del 3,2% (Coutts), portando il calo tendenziale al 2,7% e il livello complessivo a circa il 13% sotto il picco del 2014. In termini nominali i valori sono sostanzialmente fermi rispetto a tredici anni fa. Il secondo trimestre ha visto il maggiore calo annuo dal 2009 secondo LonRes, ma con volumi di transazioni under offer ai massimi decennali per un primo trimestre, segnale di una domanda che si sta ricostituendo dopo un lungo periodo attendista legato alle modifiche fiscali (Autumn Statement, nuova soprattassa sulle abitazioni di valore elevato).

Parigi — stabilizzazione dopo la correzione 2022-2024

Il prezzo medio degli appartamenti parigini si colloca tra 9.500 e 9.800 €/m² a metà 2026, un livello che secondo diverse fonti notarili è sostanzialmente stabile su base annua dopo il calo del 12% rispetto al picco del 2023. Il numero di transazioni resta però nettamente inferiore ai livelli pre-correzione (circa 34.000 contro 45.000 nel 2023). Gli scarti tra arrondissement restano ampi: dai circa 8.000 €/m² del 19° arrondissement ai oltre 15.000 €/m² del 6°.

Berlino — il mercato più resiliente di Germania

Berlino conferma la propria stabilità strutturale: i prezzi delle abitazioni in vendita si attestano intorno a 5.400-5.600 €/m², con una variazione annua sostanzialmente piatta (+0,6% circa secondo alcune fonti). I canoni di locazione, dopo anni di forte crescita, mostrano un lieve ripiegamento: la pigione media si attesta a 12,72 €/m² nel secondo trimestre 2026 (-1,85% annuo). Lo sfitto strutturale resta bassissimo (0,3%), ben al di sotto della soglia di equilibrio del 2-3%, a conferma di una carenza abitativa persistente che continua a sostenere i valori nel medio periodo.

New York — Manhattan ai massimi storici

Manhattan segna un semestre da record: il prezzo mediano di vendita ha raggiunto 1,25-1,3 milioni di dollari nel secondo trimestre 2026, in crescita del 6-7% su base annua — tra i livelli più alti mai registrati. La spinta arriva soprattutto dal segmento lusso: i contratti tra 10 e 20 milioni di dollari sono saliti del 54,5% annuo, quelli sopra i 20 milioni del 33,3%, mentre l'inventario di lusso è sceso di circa il 40% su base annua, al minimo dal 2004. Da luglio 2026 è inoltre attiva la nuova «pied-à-terre tax», una sovrattassa annua del 4-6,5% su condomini e coop non utilizzati come residenza principale, sopra il milione di dollari di valore.

Quattro cicli diversi, stessa lettura operativa

Londra e Parigi restano mercati di «valore relativo» dopo anni di correzione: prezzi in euro/sterline costanti più bassi di 10-15 anni fa, con potenziale di recupero se i tassi scendono ulteriormente.

Berlino combina stabilità dei prezzi e scarsità strutturale di offerta: un profilo difensivo, adatto a investitori con orizzonte di medio-lungo periodo.

New York è oggi il mercato più forte tra i quattro, ma la nuova tassazione sulle seconde case introduce un costo ricorrente da inserire nei calcoli di rendimento per gli investitori non residenti.

2 · Il mercato commerciale (Commercial Real Estate)

Il quadro europeo del CRE mostra nel primo semestre 2026 un mercato in fase di stabilizzazione: i rendimenti prime uffici restano fermi in media al 4,9%, con Madrid, Milano e Londra tra le piazze giudicate più convenienti su base di fair value secondo Savills. La crescita dei canoni prime nei principali CBD europei è stimata in media al 4,7% annuo fino al 2027, guidata dal West End londinese (+10,3%), dalla City di Londra (+9,9%) e dal CBD parigino (+6,1%).

Berlino: balzo della domanda uffici

Il mercato degli uffici berlinese ha registrato un assorbimento di 380.400 m² nel primo semestre 2026, in crescita del 52% su base annua — la performance migliore tra le grandi città tedesche insieme a Monaco. A livello nazionale (Big 7 tedesche) l'assorbimento complessivo è invece sceso leggermente (-5%), con uno sfitto medio salito all'8,5%, segno di una polarizzazione crescente verso gli asset di qualità superiore anche in Germania.

New York: uffici in ripresa selettiva

Manhattan si conferma il mercato uffici più solido degli Stati Uniti: la vacancy è scesa al 13,1% ad aprile 2026 (contro il 17,6% della media nazionale), e il tasso di sfitto complessivo del secondo trimestre si attesta al 19,3%, ai minimi dal terzo trimestre 2021. Il comparto finanziario guida la domanda (37,5% dei nuovi contratti sopra i 10.000 sq ft), seguito da tecnologia/media (23,4%) e legale (23%): un mix che conferma la centralità di Manhattan per i settori a più alto valore aggiunto, nonostante la concorrenza di piazze a costo inferiore come Dallas e Miami per le funzioni più delocalizzabili.

Investimenti istituzionali: capitali in movimento

A livello globale gli investimenti nel settore living sono cresciuti di circa il 9% nel primo semestre 2026 rispetto allo stesso periodo del 2025, con oltre 114 miliardi di dollari di investimenti diretti, confermando l'interesse crescente degli investitori istituzionali per il residenziale a reddito nelle grandi città globali — Londra, Parigi, Berlino e New York restano, insieme a Milano, le piazze di riferimento per questa strategia in Europa e Nord America.

3 · Uno sguardo comparato con Milano

Per un investitore che opera anche sul mercato milanese, il confronto con le quattro capitali internazionali offre alcuni spunti utili. Sul residenziale prime, Milano (11.300 €/m² nel Quadrilatero) si colloca oggi a un livello di prezzo intermedio tra Berlino e Parigi, ma con una dinamica di crescita più moderata rispetto al recente passato — una convergenza che rende i confronti di rendimento sempre più rilevanti nella scelta tra le piazze. Sul fronte degli uffici, il rendimento prime milanese (4%) resta più compresso della media europea (4,9%), segno di un mercato ancora percepito come difensivo dagli investitori internazionali.

Per gli operatori italiani con clientela internazionale, la lettura congiunta di questi quattro mercati è spesso il primo riferimento per orientare le scelte di diversificazione geografica dei portafogli immobiliari, sia residenziali sia a reddito.

4 · Prospettive e implicazioni operative

Le prospettive per la seconda metà del 2026 restano divergenti tra le quattro città. A Londra gli operatori si attendono un ulteriore calo contenuto dei prezzi prime (tra l'1% e il 5%), con un possibile ritorno alla crescita solo nel 2027. A Parigi la maggioranza delle fonti prevede una crescita moderata, entro il 2-3% annuo, senza un ritorno ai livelli del 2020-2021. A Berlino la scarsità strutturale di offerta continua a sostenere i valori, in un contesto di domanda demografica ancora in crescita. A New York, la nuova tassazione sulle seconde case potrebbe raffreddare la fascia alta del mercato residenziale nella seconda parte dell'anno, mentre il mercato uffici resta sostenuto dalla domanda dei settori finanziario e tecnologico.

In sintesi per l'operatività: per chi vende o affitta a Londra e Parigi, la qualità del prodotto e un prezzo allineato ai valori attuali (non a quelli del picco 2020-2023) restano decisivi in un mercato di acquirenti; per chi investe su Berlino, la scarsità di offerta premia gli asset residenziali a reddito con profilo difensivo; per chi guarda a New York, la nuova pied-à-terre tax va sempre inclusa nel calcolo di rendimento netto per gli acquirenti non residenti.

Link e fonti utili

→ Coutts — London Prime Property Index

→ LonRes — Prime London Market Update

→ Notaires du Grand Paris — Carte des prix

→ CBRE Germany — Wohnmarktreport Berlin

→ JLL — Germany Big 7 Office Market Dynamics

→ Douglas Elliman / Miller Samuel — Manhattan Market Reports

→ Cushman & Wakefield — MarketBeat Manhattan Office

→ Savills — European Office Investment

→ CBRE — European Real Estate Market Outlook

Documento a cura di MG Intermediazioni S.r.l.s. — Dott. Marco Ghiacci. Elaborazione su fonti pubbliche internazionali aggiornate ad agosto 2026; valori in valuta locale non convertita. I dati di mercato hanno finalità informative e non costituiscono consulenza all'investimento.